Hypotheek verhuist naar box 3, hypotheekrente vervalt (als we DNB volgen)

Er ligt een – ietwat omstreden – voorstel van de Nederlandse Bank om het eigen huis bij de inkomstenbelasting te verhuizen naar box 3. Uiteindelijk zal de hypotheekrenteaftrek in dit voorstel komen te vervallen. Het idee is dat de prijzen hierdoor minder hard zullen stijgen, op de momenteel flink overspannen woningmarkt. 

Wat gebeurt er als woningen naar box 3 verhuizen?

De hervorming van het belastingstelsel die het kabinet-Rutte heeft ingezet, betekent dat de hypotheekrenteaftrek voor huiseigenaren de komende jaren fors daalt. Als de eigen woning in box 3 belandt, verdwijnt de hypotheekrenteaftrek ook en geldt de netto waarde van een huis als vermogen in box 3. Dat wil zeggen: de WOZ-waarde verminderd met de hypotheekschuld. Volgens de berekeningen zouden de huizenprijzen bij verhuizing van de eigen woning naar box 3 vijf jaar lang nauwelijks stijgen. Ter vergelijking: zonder maatregelen berekende het CPB voor de komende vijf jaar op een gemiddelde stijging van de huizenprijs met 3,6 procent per jaar, in totaal dus een stijging van zo’n 15 procent.

De huizenprijzen zijn te hoog

De prijzen van koopwoningen kunnen tot 14 procent minder stijgen bij afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. Dat hebben economen van het Centraal Plan Bureau berekend. DNB doet dit voorstel dan ook omdat de woningmarkt overspannen is. Huizenprijzen blijven stijgen, en de vraag is groter dan het aanbod. Dat is problematisch in een aantal gevallen:

• Voor starters en alleenstaanden is het steeds lastiger om een huis te kopen. 
• Mensen moeten steeds meer lenen om een huis te kunnen kopen, wat hen financieel kwetsbaar maakt. 
• Huiseigenaren stromen niet meer door, waardoor de markt ‘verstopt’ raakt.
• De ongelijkheid neemt toe, vooral tussen kopers en huurders, vanwege de fiscale voordelen die huiseigenaren hebben. 

Er gaan stemmen op van mensen die zeggen dat het hebben van schulden straks mogelijk voordelig wordt. Velen zijn niet enthousiast over het voorstel.

Verhuizing naar box 3 – zo zit het

In box 1 belast de overheid uw inkomen uit werk. Ook de eigen woning valt in deze box. De hypotheekrente die u betaalt, trekt u af van uw inkomen. Het eigenwoningforfait, een percentage van de WOZ-waarde van uw woning, wordt erbij opgeteld. In box 3 belast de overheid vermogen. In box 3 worden de bezittingen zoals spaargeld, beleggingen of een tweede woning belast. De waarde van de bezittingen verminderd met de schulden is je vermogen. De redenering voor de voorstanders van overhevelen is: de eigen woning is een bezitting, de bijbehorende hypotheek een schuld – dus die twee horen in box 3.  Op dit moment wordt de woning in box 1 gezien als ‘bron van inkomsten’, om die reden wordt er een eigenwoningforfait (EWF) bij het inkomen opgeteld. Vervolgens worden de kosten voor die inkomsten – de rente en kosten voor je hypotheek – van het inkomen afgetrokken, waardoor de huizenbezitter per saldo meestal een aftrekpost heeft. Het gevolg: je betaalt minder inkomstenbelasting. In het voorstel van DNB verdwijnt de hypotheekrenteaftrek in box 1, samen met de bijtelling voor de eigen woning, het eigenwoningforfait.

Wat zijn de gevolgen van een verschuiving van de hypotheek naar box 3?

De financiële gevolgen voor huiseigenaren verschillen per situatie. Stel de hypotheekschuld is al bijna afgelost en de woning heeft een flinke overwaarde. In die situatie kan de woning in box 3 al snel nadelig uitpakken. Je mag dan namelijk weinig hypotheekschuld van het belastbare inkomen aftrekken, terwijl de gestegen woningwaarde wel meetelt voor het vermogen. Voor starters – die nog weinig hebben afgelost – zullen de gevolgen bijvoorbeeld weer kleiner zijn. 

Gaat dit echt gebeuren?

Dit is vooralsnog een voorstel van De Nederlandse Bank. Zij adviseren de overheid over financiële vraagstukken.  Of het verplaatsen van de eigen woning naar box 3 bij een voorstel blijft, moet nog blijken. Mochten ze dit advies overnemen, dan zal de invoering hiervan hoogstwaarschijnlijk zeer geleidelijk gaan. Laat je goed informeren, want leuker wordt het niet. En ook niet makkelijker.